csol情报局:透明拆迁

对于受影响的市民来说,拆迁从来都是大事件。因此,如何不断完善拆迁重建机制,帮助市民改善居住环境,是一个长远命题。在近期中国内地频频发生拆迁事件的时期,香港在旧城改造和拆迁补助模式和经验,就显得尤为重要。

张震远接受本报专访时坦言,香港在重建拆迁过程中,也会出现一些“钉子户”,不过香港对于拆迁重建有一整套透明公正的制度,可以维护受影响业主的权益,同时也避免被利益相关方所利用。

中环永利街,随着今年初电影《岁月神偷》的热映,而成为香港人的关注焦点。而这个依山而建的小街,也因保存着香港最后的几幢始建于上世纪50年代的“唐楼”和目前香港岛上仅存的“台”式街道,使得原有的拆迁重建计划出现了戏剧性的变化,引起的争议更超越了单纯的拆迁重建层面,提升到了香港文化的保护和修复的层次。

“由于舆论的影响,我们觉得不能强行推进收购,于是改变计划,宣布让那12栋楼宇原汁原味保留下来。同时为了保证业主未来会自行维修房屋而不拆掉,我们建议把相关区域划为保育区,规定不能拆掉房屋。”日前,香港市区重建局主席张震远在接受本报专访时说。

1998年,市建局的前身香港土地发展公司就宣布对中环永利街进行重建,但此后因为楼市低潮一度被搁置。到2003年,市建局重新提出收购永利街,并列入“H19士丹顿街/永利街重建项目”,不过却因为士丹顿街地块卷入官司而耽搁,直到2007年诉讼结束后才再次启动。最初的规划,永利街原址将成为一座大厦的豪华会所和泳池,但该方案遭到了保育者的强烈反对。一些业主也向市建局强调,不会把房子卖给市建局,宁愿自行维修旧有的房屋。

“市建局在香港是属于公营机构,我们在拆迁收购的透明度方面做得更好,不过工作效率就比私人发展商慢很多。这就是代价,也是香港选择的道路。”张震远说:“如果受影响的业主对拆迁赔偿不满意,可以到法院上诉。低收入的业主还可以申请政府的法律援助,等于政府提供资金允许业主去控告政府相关部门的做法。如果走完整个法律程序,法院判定业主败诉,那么只能强行执行,那时候社会舆论也不会支持业主方。”

众口难调,民意难猜。如何选择重建项目和重建范围,以及充分吸收民意,就成为市建局检讨其重建策略的重点考量之一。近年来,市建局的几个重建项目都引起香港社会关于保育观念的广泛争议和博弈。张震远说,从湾仔利东街、中环嘉咸街、到中环永利街这些项目,都需要向社会大众作出很多解释,一直在争议中修改重建方案。

2001年前市建局成立的时候,香港政府已评估确认了200个项目,加上市建局的前身——土地发展公司也宣布了25个项目,加起来共有225个重建项目。所以这10年来,市建局就在225个项目当中,根据项目的缓急轻重进行选择。

张震远表示,保育、活化、维修等三项工作,其实都是从重建中演变而来的。因为200多个项目,如果全部都重建的话,几十年都做不完。而且某些项目长远来看需要重建,短期内则可以维修继续使用。

尽管以往市建局在确定了某个重建项目之后,都会涉及地区展开广泛咨询,聆听市民、专业团体以及地区有关人士对于具体重建方案的看法。不过这种中途才介入的咨询仍显不足,也使重建方案常常遭遇阻力。因此,市建局计划未来采取“从下而上”的机制,让香港的7个区议会各自提交地区更新报告,提出各地区最需要重建维修、保育活化的项目,扩大公众的参与度。

“同区七年楼”的补偿价格

在香港,通常经过立项和详细规划后,市建局会进行动迁,按香港立法会在2001年批准的“同区七年楼”的标准对业主进行赔偿。比如,在重建区的房屋,一般超过40年,如果市价为2万元/平方米,一户50平方米的老房子,市价就是100万港元。而在重建区或近似区域内,楼龄约七年的楼宇,平均价约为6万元/平方米。按照这个标准,50平方米的收购单位就会得到300万港元的赔偿,这个价钱是旧楼市价的3倍。

不过“同区七年楼”的单位价,是由市建局邀请不少于七家独立的外部估价师进行评估的,并且根据房子的占用情况进行调整。“自住业主拿到这笔钱之后,可以选择在同一区域内购买约20年楼龄的房子,或者在其他稍微偏远的地方购买房子,这样就可以剩余一两百万港元,用以养老,其生活质量也得以改善。由于自住业主是获得最高额赔偿的群体,所以他们通常很欢迎重建项目。”张震远说。

如果房屋不是自主,而用于投资出租的业主,获得的赔偿会稍少,不过也比旧楼的市价大概高两倍。张震远说,“通常反对重建的声音就来自这个群体的业主,他们希望获得与自主业主同样的赔偿。但由于赔偿的资金来自香港的纳税人,对于这些以投资为主的业主,我们认为其获得的赔偿应该要低于自主业主。”还有一类受影响的群体就是老房子里的租客。张震远表示,这些租客通常收入较低,市建局作为公营机构,通常透过两个途径帮助租客:一是作出赔偿,赔偿额约为租户三年半租金的总和,而对于一些不希望拿钱的租户,如果符合相关条件,市建局会协助他们申请香港的公共房屋。

对于受影响的商铺,如果既是业主也是营运者,市建局给予的补偿是商铺市价的135%,而仅是业主非营运者的就只能得到商铺市价110%的赔偿。此外,而对于商铺的租户,市建局则会根据其营业额和收入来确定赔偿金额,市建局还会推出一些特别安排,在建好新房屋之后,让部分商铺有优先权回原地重新开业。

拆迁绝不交给地产商

香港特区政府成立市区重建局时,在香港立法会通过注资100亿港元作为营运资金,并要求市建局审慎理财。此外,特区政府在其他方面也给予资助,比如在某些重建项目上如果碰到需要补地价的情况,可以豁免。而市建局每年的营运计划,需要获得香港财政司的批准。

截至今年3月底,市建局的资产净值为167亿港元,当中包括从2001年起分五期注资的100亿港元,以及历年累积的营运盈余67.3亿港元。

市建局的目标用大约六年至六年半的时间完成一个项目,当中规划、收地及清场工作约需三年半。张震远说,“发展商在房屋设计、销售方面有很好的经验,合作的话也可以分担一部分风险。我们会在拆迁赔偿完成之后,采取招标的形式,并提出我们的具体要求,比如绿化的比例等。市建局也规定,房屋在出售时如果达到某个价格,发展商要与市区重建局按照一定比例分成。”

香港各大地产发展商,与市区重建局都有合作。市建局对于销售房屋的规定,比香港特区政府的规定更严格,以防止投机。比如,不允许内部认购,要公开售卖;以公司名义购买房屋的不能超过整个楼盘房屋数量的10%,因为以公司名义购买的常常是投资者。另外,每个人或每个公司,购买的单位不能超过2个。张震远表示,拆迁一定不能委托私人发展商来做,尤其不能委托有利益冲突的机构去做。所以要通过清晰透明的赔偿机制,不能因为业主强势一点就赔多一点,弱势一点赔得少一点。

“我们一般通过自愿洽商动员住户动迁,但有些房子产权不清,有些房子有钉子户抬价,因此每个项目总有一些房子不能通过自愿动迁完成。这时市建局会向香港特区政府申请启动《土地收回条例》,进行强制动迁。如果业主不满,可以在香港的土地审裁处打官司,即使最后法院判定政府胜诉,需要强制动迁,住户仍然可以得到赔偿。”张震远说。

充分吸收民意

香港市区重建局成立于2001年,主要职责是通过拆迁重建、资助维修、保育文物、活化旧区四种方式,解决香港市区老化的问题。市建局内设有一个负责拆迁的部门,专门处理那些棘手的钉子户个案。“最近部门员工都在看内地电视剧《蜗居》,拍得挺真实的,大家都想了解拆迁中业主方与发展商、政府之间的矛盾,琢磨钉子户的心态。”张震远相信,香港市区的老化问题,不仅关乎城市规划系统,也是一个重大社会问题。“过去10年来我们启动了48个重建项目,帮助3、4万人改善居住环境。还维修了500栋楼宇,受惠的业主约4.2万人。”

来源:21世纪经济报

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